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Kommunale Wohnungen: Starker Wandel durch Verkauf und Abrissbirne
München (ots) -

PwC-Studie: Vier von zehn Kommunen wollen Wohnungsbestand in den
kommenden Jahren reduzieren / Teilprivatisierungen bieten
kleineren Investoren gute Chancen / In Ostdeutschland zwingen
Leerstand und hoher Sanierungsbedarf häufig zum Wohnungsabriss

Die Privatisierung des kommunalen Wohnungsbestandes setzt sich in
den kommenden Jahren zwar fort, zu dem in der öffentlichen Diskussion
häufig befürchteten Ausverkauf kommt es aber nicht. Vier von zehn
deutschen Kommunen wollen Teile ihres Wohnungsbesitzes abgeben, wie
aus einer Studie im Auftrag der Wirtschaftsprüfungs- und
Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) hervor geht.
"Dabei ist die Privatisierung durch Verkauf an externe Investoren
oder Mieter zwar der bevorzugte Weg zur Bestandsreduzierung. Vor
allem in ostdeutschen Städten und Gemeinden bleibt jedoch angesichts
hoher Leerstände, baufälliger Wohnungsbestände und eines allgemein
niedrigen Mietniveaus voraussichtlich häufig keine Alternative zum
Abriss", so Dr. Helmut Trappmann, Leiter des Bereichs Real Estate bei
PwC. Milliardenschwere Immobilientransaktionen, wie beispielsweise zu
Jahresbeginn der kontrovers diskutierte Verkauf von 48.000 kommunalen
Wohnungen in Dresden an den US-Finanzinvestor Fortress, werden aller
Voraussicht nach die Ausnahme bleiben. Dafür werden zahlreiche kleine
und mittelgroße Städte den Verkauf ihrer Wohnungsbestände erwägen,
wovon eher kleinere Gesellschaften mit lokaler Expertise profitieren
werden.

Für die Studie "Kommunale Wohnungsbestände: Ein Auslaufmodell?"
wurden deutschlandweit 204 Kommunen befragt, die zusammen über einen
Bestand von mehr als 921.000 Wohnungen verfügen. An der Untersuchung
beteiligten sich unter anderem 34 Großstädte mit mehr als 100.000
Einwohnern und 36 große Mittelstädte mit über 50.000 Einwohnern.

Deutlicher Abbau in Ostdeutschland

Knapp jede zweite Kommune (48 Prozent) plant, ihren
Wohnungsbestand zu verändern. Immerhin acht Prozent der befragten
Städte und Kommunen gaben an, gegen den Trend zusätzliche Wohnungen
bauen oder ankaufen zu wollen. Dabei handelte es sich vorwiegend um
Kommunen aus dem süddeutschen Raum. Auffällig ist, dass nur
vergleichsweise wenige große Städte ihren Wohnungsbesitz in Frage
stellen. So denken nur 35 Prozent der Großstädte, aber 54 Prozent der
mittelgroßen und 46 Prozent der Kleinstädte an Bestandsveränderungen.
Signifikante Unterschiede zeigt auch der Ost-West-Vergleich. So
wollen 62 Prozent der ostdeutschen Kommunen ihren Wohnungsbestand in
den kommenden Jahren verändern, aber nur 44 Prozent der Städte und
Gemeinden im Westen.

Externe Investoren bevorzugt

Knapp 70 Prozent der Kommunen, die sich von Teilen ihres
Wohnungsbestandes getrennt haben, entschieden sich in den vergangenen
fünf Jahren für den Verkauf an externe Investoren. Aber auch Mieter
erhielten bei Privatisierungen in gut jeder vierten Kommune (28
Prozent) den Zuschlag. Fast jede zweite Kommune (45 Prozent) musste
jedoch auch Wohnungen abreißen. Zu diesem letzten Mittel griffen in
Ostdeutschland sogar 85 Prozent der befragten Städte und Gemeinden.

Trotz einiger spektakulärer Transaktionen haben sich in den
vergangenen Jahren nur wenige Kommunen in größerem Umfang von ihrem
Wohnungsbesitz getrennt. So gaben nur sechs Prozent der befragten
Kommunen mehr als die Hälfte ihrer Wohnungen ab. Demgegenüber haben
80 Prozent der Städte und Gemeinden ihren Wohnungsbestand um weniger
als zehn Prozent verringert. Fast die Hälfte der befragten Kommunen
ließ den Bestand unverändert oder kaufte sogar Wohnungen hinzu.

Bemerkenswert ist erneut die unterschiedliche Entwicklung in Ost-
und Westdeutschland. So sank der Wohnungsbestand bei 68 Prozent der
ostdeutschen, aber nur bei 48 Prozent der westdeutschen Kommunen.
Allerdings haben die Kommunen in Ostdeutschland, die sich von
Wohnungen getrennt haben, im Durchschnitt ihren Bestand nur um zwölf
Prozent verringert und sind damit deutlich zurückhaltender
vorgegangen als Kommunen in Westdeutschland (Abbau um 23 Prozent).

Kein Verkauf um jeden Preis

Die Untersuchung zeigt auch, dass für die meisten Kommunen bei der
Privatisierung ihres Wohnungsbestandes bislang weder die
Gewinnmaximierung noch ein Verkauf um jeden Preis im Vordergrund
stand. So gab gut jede zweite Kommune an, die Wohnungen an den
Meistbietenden und/oder auf Basis eines Wertgutachtens verkauft zu
haben. Gleichzeitig knüpften 44 Prozent der Städte und Gemeinden ihre
Verkäufe an vertragliche Auflagen. "Die meisten Kommunen sind in
ihrer Haltung weit von einem bedingungslosen Abverkauf entfernt",
kommentiert Trappmann. Auffallend ist, dass nur 34 Prozent der
Kommunen über eine Ausschreibung nach Käufern gesucht haben.

Die am häufigsten genannten Gründe für den Wohnungsverkauf sind
die Auflösung von Sanierungsstaus (54 Prozent) und die
Schuldentilgung (51 Prozent). Daneben ist auch die Konzentration auf
kommunale Kernaufgaben für fast jede zweite (46 Prozent) der
befragten Städte und Gemeinden ein Verkaufsmotiv. Investitionen in
die Stadterneuerung führten 35 Prozent der Kommunen als Begründung
an, während Investitionen in die Infrastruktur (Schulen, Gesundheit,
Sport etc.) nur eine geringe Rolle spielen. Eine Ausnahme bilden
süddeutsche Kommunen. Rund 30 Prozent der Städte und Gemeinden aus
dieser Region nannten die Finanzierung von Infrastrukturmaßnahmen im
Bildungsbereich als wichtige Motivation für den Verkauf von
Wohnungseigentum.

Leerstand zwingt zum Handeln

Obwohl die Mieten für kommunale Wohnungen im Durchschnitt um 17
Prozent unter der Vergleichsmiete frei verfügbarer Wohnungen liegen,
ist die Leerstandsquote überdurchschnittlich hoch: Während die
Berechnungsverordnung für öffentlich geförderten Wohnraum lediglich
von einem durchschnittliche Leerstand von zwei Prozent als
Kalkulationsgrundlage ausgeht, sind tatsächlich 5,9 Prozent der
kommunalen Wohnungen nicht vermietet. Besonders hoch ist die
Leerstandsquote in Ostdeutschland mit durchschnittlich 13 Prozent.
Die betroffenen Kommunen nennen als Hauptursachen den schlechten
Bauzustand vieler Wohnungen sowie ein generelles Wohnungsüberangebot
wegen des demografischen Wandels. Verschärft wird die Lage vielfach
durch die schwierigen Arbeitsmarktverhältnisse, die weitere Teile der
Bevölkerung abwandern lassen. Zudem ist wegen des allgemein niedrigen
Mietniveaus in Ostdeutschland die Miete für kommunale Wohnungen
häufig kaum günstiger als für Wohnungen auf dem freien Markt.
Unabhängig von der Lage in Ost- beziehungsweise Westdeutschland ist
der Leerstand in kleinen Kommunen deutlich höher als in Großstädten.
So wiesen deutschlandweit über 40 Prozent der befragten Kleinstädte
eine Leerstandsquote von über fünf Prozent aus, jedoch nur 21 Prozent
der Großstädte.

Professionelles Immobilienmanagement gefragt

Auch wenn der Verkauf kommunaler Wohnungen in der Regel auf
Vorbehalte in der Öffentlichkeit stößt, bleibt für viele Städte und
Gemeinden angesichts hoher Schulden und eines erheblichen
Sanierungsbedarfs der Wohnungsbestände keine wirtschaftlich sinnvolle
Alternative. Die Studie lässt den Schluss zu, dass beim Management
kommunaler Immobilien vielfach Nachholbedarf besteht. So hat erst die
Hälfte der befragten Kommunen ihren Wohnungsbestand in eine eigene
Rechtsform ausgegliedert. Ostdeutsche Städte und Gemeinden sind hier
allerdings schon deutlich weiter (87 Prozent gegenüber 38 Prozent im
Westen). Das gilt auch für Großstädte, von denen bereits knapp 80
Prozent ihren Wohnungsbestand in eigene Gesellschaften eingebracht
haben. Dies ist erst bei knapp jeder dritten Kleinstadt der Fall.

Angesichts des grundsätzlich starken Interesses kleiner und
mittelgroßer Kommunen an einer Verringerung ihrer Wohnungsbestände
überrascht dieser Rückstand zunächst. Allerdings ist zu vermuten,
dass viele kleinere Kommunen eine Privatisierung wegen mangelnden
Know-Hows scheuen. Zudem ist der Wohnungsbestand häufig zu klein, um
für große Investoren interessant zu sein. Hier bieten sich
Ansatzpunkte für kleine, oftmals regional verwurzelte
Immobilieninvestoren. "In jedem Fall erfordern Investitionen in
kommunale Wohnungsbestände einen Balanceakt zwischen Renditezielen
und den Anforderungen der öffentlichen Hand. Aus Sicht der Kommunen
und der politischen Entscheidungsträger ist das höchste Gebot eben
nicht immer auch das beste", so Trappmann.

Die Studie "Kommunale Wohnungsbestände: Ein Auslaufmodell?" können
Sie bestellen bei ines.badynski@de.pwc.com

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